WEG Steuerberatung

Steuerberater für Blockheizkraftwerke und Photovoltaik

Steuerberatung zum Festpreis für Hausverwaltungen mit Photovoltaik­­­anlagen , Blockheiz­­­kraftwerken oder Funkturm­­masten in der Wohnung­seigentümer­gemeinschaft (WEG)

Beratungs-Fragebogen

Bitte beantworten Sie uns ein paar Fragen, damit wir Ihnen schneller helfen können.

Berater

Marcus Metz

geb. 1973 | Steuerberater, Dipl. Betriebswirt BA

Herr Metz absolvierte sein Betriebswirtschaftsstudium in der Fachrichtung Bank. Die folgende Ausbildung zum zertifizierten Vermögensberater und zertifizierten Finanzierungsberater schloss er mit Auszeichnung ab, bevor er in die Steuerberatung wechselte. 2002 erfolgte die Bestellung zum Steuerberater und später die Gründung der WEG-Steuerberatung GmbH.
Nach 4 Jahren als Privatdozent an der renomierten Steuerakademie Henssler zur Ausbildung von Steuerberatern und Steuerfachwirten, konzentrierte sich Herr Metz auf die Geschäftsführung der WEG-Steuerberatung GmbH und deren Mandanten.

Schwerpunkte

  • Spezialist für steuerliche Gestaltungen in Wohnungseigentümergemeinschaften
  • Beratung von Photovoltaikanlagenbetreiber
  • Gestaltung bei der Optimierung von Vorsteuerabzug in WEGs
  • betriebswirtschaftliche Beratung
  • Gestaltungsberatung bei Umwandlungen und Umstrukturierungen von Firmengruppen
  • Unterstützung bei Bank- und Finanzierungsgesprächen
  • Optimierung bei Gründung oder Verkauf von Immobiliengesellschaften
  • Beratung und Betreuung von Unternehmensnachfolgen und Unternehmenskäufen

Annemarie Wolf

geb. 1975 | Steuerberaterin

Frau Wolf lernte die Steuerberatung mit allen ihren Facetten von Grund auf kennen. Nach der Ausbildung zur Steuerfachangestellten und Weiterbildung zur Steuerfachwirtin legte sie das Steuerberaterexamen im Jahr 2006 ab.

Schwerpunkte

  • Spezialist für steuerliche Gestaltungen in Wohnungseigentümergemeinschaften
  • Beratung von Photovoltaikanlagenbetreiber
  • Gestaltung bei der Optimierung von Vorsteuerabzug in WEGs
  • komplexe buchhalterische Fragen in Firmengruppen
  • grenzüberschreitende umsatzsteuerliche Sachverhalte
  • steuerliche Organschaften (Umsatz-, Körperschaft- und Gewerbesteuer)
  • Rechtsformwechsel und Umwandlungen

Martin Wolf

geb. 1976 | Wirtschaftsprüfer, Steuerberater

Herr Wolf kam nach Beendigung des Studiums schnell mit der Wirtschaftsprüfung in Kontakt. Er verlegte seinen Schwerpunkt auf die Prüfung und Beratung von Banken und Finanzinstituten. Herr Wolf absolvierte das Steuerberaterexamen im Jahr 2006, die Bestellung zum Wirtschaftsprüfer erfolgte im Jahr 2010.

Schwerpunkte

  • Spezialist für steuerliche Gestaltungen in Wohnungseigentümergemeinschaften
  • Beratung von Photovoltaikanlagenbetreiber
  • Gestaltung bei der Optimierung von Vorsteuerabzug in WEGs
  • Rechtsformberatung bei Unternehmensgründungen
  • Grenzüberschreitende Sachverhalte und internationales Steuerrecht
  • Gestaltungsberatung bei Umwandlungen und Umstrukturierungen von Firmengruppen
  • alle weiteren steuerlichen, betriebswirtschaftliche und gesellschaftsrechtliche Fragen

Gründe für WEG-Steuerberatung

Wir sind die Spezialisten

bei allen steuerlichen Fragen rund um die WEG.

Wir bieten Festpreise

für Ihre WEG und helfen der Hausverwaltung somit bei der Entscheidung.

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bei der Bearbeitung von Steuererklärungen für WEG mit mehr als 30 Einheiten.

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Was gilt es bei WEG mit Blockheiz­kraftwerken zu beachten?

Das Finanzgericht hat entschieden, dass eine Eigentümergemeinschaft Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt, wenn sie selbst als Stromerzeuger nach außen auftritt. Sämtliche Abrechnungen seien an sie gerichtet. Zudem sei ihr die Wartung des Blockheizkraftwerks in Rechnung gestellt worden. Schließlich habe auch die Eigentümergemeinschaft einen Jahresabschluss erstellt und die Feststellungserklärung beim Finanzamt eingereicht.

Für den Betrieb des Blockheizkraftwerks habe es nicht einer außerhalb der Eigentümergemeinschaft gegründeten Gesellschaft bürgerlichen Rechts bedurft. Eine Eigentümergemeinschaft könne Besitzunternehmer sein. Aus der Möglichkeit, Gebrauchsregeln i. S. d. § 15 WEG zu treffen, lasse sich herleiten, dass die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft gemeinschaftlich unternehmerisch tätig sein könnten, ohne sich zusätzlich zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zusammenzuschließen.

Rechtliche Grundlagen für Blockheizkraftwerke in WEGs

Betreibt eine Wohnungseigentümergemeinschaft ein Blockheizkraftwerk in ihrer Wohnanlage, kann sie auch ohne Gründung einer GbR gewerblich tätig sein. Mit den aus dem Betrieb erzielten Einkünften unterliegt sie der Gewerbesteuer.

In Zeiten immer höherer Kosten für Strom- und Wärmeerzeugung spielt moderne Haustechnik für viele Wohnungseigentümer eine wichtige Rolle. Ein Blockheizkraftwerk bietet dabei einen großen Vorteil: Es arbeitet sehr energieeffizient und anders als andere Brennkessel erzeugt es nicht nur Wärme, sondern auch Strom. In aller Regel liefert ein Blockheizkraft mehr Energie als im Haus selbst verbraucht werden kann. Diesen Stromüberschuss speisen die Wohnungseigentümer in das Netz eines Energieversorgers und erhalten dafür eine Vergütung.
So war es auch im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit elf Reihenhäusern. Nach Einschätzung des zuständigen Finanzamtes unterhielt die Gemeinschaft damit einen Gewerbebetrieb. Dies sahen die Wohnungseigentümer jedoch anders, da sie zusätzlich eine GbR gegründet hatten. So waren sie der Ansicht, die Gewerbeeinkünfte würden in deren Bereich fallen.

In seinem Urteil sah der Bundesfinanzhof (BFH Urteil vom 20.9.2018 – IV R 6/16) die Wohnungseigentümergemeinschaft nun als rechtlich selbstständig handlungsfähig an. Ihr sogenannter vorgegebener Verbandszweck besteht aus der Verwaltung des Wohneigentums. Innerhalb dieser Tätigkeit ist sie nach Ansicht des Gerichts ähnlich einer Personengesellschaft zu bewerten und kann daher steuerrechtlich eine Mitunternehmerschaft darstellen. Klar ausgeschlossen hat der BFH allerdings, dass ihre Teilrechtsfähigkeit die Gemeinschaft zu einer körperschaftssteuerpflichtigen Vereinigung werden lässt.
Speist eine Wohnungseigentümergemeinschaft den erzeugten und nicht selbst verbrauchten Strom in das Netz eines Energieversorgers, kann auch dies unter den ihr vorgegebenen Verbandszweck fallen. Voraussetzung dafür ist, dass es sich bei dem Strom nur um ein Nebenprodukt handelt. Dient der Betrieb eines Blockheizkraftwerks vor allem der Wärmeerzeugung der Wohnungsanlage, trifft genau dies nach Einschätzung des BFH zu.

Im Rahmen ihrer Mitunternehmerschaft ist die Wohnungseigentümergemeinschaft gewerbesteuerpflichtig. Ist der von der Gemeinschaft bestellte Verwalter geschäftsführungs- und vertretungsberechtigt, muss er die durch die Stromeinspeisung erzielten gewerblichen Einkünfte ermitteln und über die Gewerbesteuererklärung dem zuständigen Finanzamt mitteilen. Das unternehmerische Risiko tragen jedoch die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Anteilig werden zwischen den einzelnen Eigentümern die erzielten Gewinne und Verluste aufgeteilt.

Was gilt es bei WEG mit Photovoltaik zu beachten?

Während Vereinfachungen in der Vergangenheit weitgehend nutzlos für Photovoltaikanlagen auf Mehrfamilienhäusern und damit für die überwiegende Zahl der Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) waren, hat der Gesetzgeber im Jahressteuergesetz 2022 auch an die überlasteten Hausverwaltungen und deren Kunden gedacht.

Übersteigt die Leistung der Anlage weder 15 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit, noch die Gesamtleistung von 100 kWp je WEG, besteht auch für diese bereits ab 2022 keine Pflicht zur Gewinnermittlung mehr. Die Art der Verwendung des produzierten Stroms ist unerheblich. Egal ob Eigenverbrauch, Verkauf an Mieter oder Einspeisung, es entfällt künftig die Abgabe einer gesonderten und einheitlichen Gewinnfeststellung sowie der Gewerbesteuererklärung durch den Steuerberater der WEG.

Nullsteuersatz auch für die WEG

Auch die Wohnungseigentümergemeinschaft profitiert ab 2023 vom Nullsteuersatz für Photovoltaikanlagen. Dadurch können eine große Anzahl an WEGs trotz Photovoltaikanlage die Vereinfachung als Kleinunternehmer bei der Umsatzsteuer ohne wirtschaftlichen Nachteile beim Vorsteuerabzug aus der Anschaffung der Anlage nutzen. Für eine WEG die als Kleinunternehmer nach § 19 USTG wirtschaftet entfällt die Verpflichtung zur Abgabe einer Umsatzsteuererklärung.
Lesen Sie unsere Artikel dazu im BVI Magazin
und

Steuerliche Konsequenzen bei einer Funkmastantenne auf dem Gebäude einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Die Möglichkeiten wie eine Wohnungseigentümergemeinschaft zum Steuerpflichtigen wird und damit eine Erklärungspflicht gegenüber dem Finanzamt entsteht sind vielseitig. Neben dem Betrieb von Waschräumen oder Parkplätzen unter dem Dach der Gemeinschaft wird häufig die Vermietung der Dachfläche an Funkmastbetreiber durch die WEG im Hinblick auf ihre steuerlichen Konsequenzen unterschätzt.

Unabhängig von der Möglichkeit als umsatzsteuerlicher Kleinunternehmer zumindest der Umsatzsteuererklärung aus dem Weg zu gehen, muss zumindest eine Verteilung der Mieteinnahmen auf die einzelnen Eigentümer der Gemeinschaft durch eine gesonderte Feststellung gegenüber dem Finanzamt erfolgen. Das Thema ist seit dem inzwischen häufigen Betrieb von Photovoltaikanlagen auf den Dächern kein neues mehr, wird aber häufig in seiner rechtlichen Bedeutung übersehen.

Steuernummer für WEG beantragen

Auch wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund Ihrer Tätigkeiten keine eigenen Steuererklärungen abgeben muss, benötigt diese in vielen Fällen eine eigene Steuernummer für die Möglichkeit beim Finanzamt Anträge oder Befreiungen einzureichen.

Der Antrag für die Befreiung von der Umsatzsteuer als Kleinunternehmer funktioniert in vielen Fällen nur unter Angabe einer Steuernummer der WEG.

Zuletzt scheiterten z.B. viele Anträge auf Härtefallausgleich für zu hohe Energiekosten aus Öl, Gas und Holzpellets an der fehlenden Steuernummer der WEG (so z.B. in Bayern).

Bestehen gleichzeitig kurze Fristen für die Abgabe von Anträgen, fehlt meist die Zeit für einen Antrag auf Erteilung der Steuernummer beim Finanzamt. In vielen Fällen benötigt die Finanzverwaltung inzwischen bis zu 6 Monate für deren Bearbeitung. Zudem benötigt der Antragsteller einen Elster-Zugang. Ist die Hausverwaltung nicht bereit den unternehmenseigenen Zugang für die Anträge zu verwenden, muss vor dem Antrag auf Erteilung einer Steuernummer zunächst ein Elster-Zugang für die WEG beantragt werden.

Wir übernehmen für sie den Antrag auf Erteilung einer Steuernummer für ihre Wohnungseigentümergemeinschaften zum Festpreis. Wir beantworten alle Rückfragen des Finanzamts und stellen direkt die für ihre WEG benötigten Anträge (z.B. auf Befreiung von der Umsatzsteuer nach § 19 USTG „Kleinunternehmerregelung“)

Veranstaltungen

16.-17. September 2022 — BVI Herbsttagung ( Bericht im BVI-Magazin 05/22)

9.-10.November 2022 — Hamburger Verwaltertag ( Bericht im BVI-Magazin 06/22)

23.-24. November 2022 — Frankfurter Verwaltertag ( Bericht im BVI-Magazin 01/23)

10.-11. Feburar 2023 — Münchner Verwaltertage ( Bericht im BVI-Magazin 01/23)

4. und 5. Mai 2023 — 40. Deutscher Immobilienverwalter Kongress in Berlin
( Bericht im BVI-Magazin 02/23)

21.-22. September 2023 — BVI Herbsttagung in Essen ( Link zur Veranstaltung)

WEG Steuerberatung GmbH

Dr.-Rumpf-Weg 6
76530 Baden-Baden

kontakt@weg-steuerberatung.de